Legislação
O direito de vizinhança nos condomínios.
INTRODUÇÃO
Desde os tempos mais antigos se tem notícia de problemas entre vizinhos. O assunto já foi objeto de literatura, comédias no cinema, notícias nas páginas policiais dos jornais e brigas nos tribunais. Não raro, os problemas acabam em tragédia.
No Brasil, até anos atrás, o problema estava restrito às moradias térreas, e aos conflitos de vizinhança decorrentes de relações, na maioria das vezes, formadas por duas pessoas: o morador e o vizinho da casa ao lado.
No entanto, em função do crescimento demográfico das grandes cidades, somado à busca constante por maior segurança, é cada vez maior o número de pessoas que buscam morar em condomínios.
Se por um lado esta é uma alternativa atraente e que atende às expectativas da população, por outro traz à tona um novo problema, qual seja: A convivência harmoniosa entre os vários condôminos, uma vez que terão eles que se submeter não somente às regras de boa vizinhança, mas também às regras internas do condomínio, sem as quais torna-se impossível a manutenção da ordem e da harmonia dentro do conjunto. A situação se agrava pelo fato de a maioria das pessoas não terem a menor noção de como funciona um condomínio e, especialmente, dos direitos e obrigações de cada condômino.
O Artigo 19o da Lei 4591/64 dispõe:
“Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”
Por suas características peculiares, o condomínio em edifícios é uma fonte inesgotável de conflitos.
Faz-se necessário, portanto, analisar as implicações deste artigo dentro desta situação peculiar, ou seja: o fato de o condômino ser proprietário de um imóvel formado por áreas privativas, de propriedade e utilização exclusiva de cada condômino e, ao mesmo tempo, por áreas comuns, cuja propriedade e utilização são direitos de todos os condôminos.
Assim, este trabalho terá como objetivo a pesquisa dos principais problemas existentes em condomínios residenciais, relacionados ao Artigo em questão, bem como das normas vigentes e das soluções que vêm sendo adotadas no caso concreto.
REGULAMENTAÇÃO
SOBRE CONDOMÍNIOS EM TERMOS GENÉRICOS
LEI FEDERAL 4.591/64
A Lei Federal 4591/64 regulamenta o condomínio em edifícios e traz em seu texto as diretrizes básicas relacionadas ao uso das unidades autônomas e das áreas comuns, nos seguintes artigos:
Art.10 - É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
É talvez o instrumento mais importante no que tange a regulamentação do condomínio, pois é nela que deverão constar os direitos e obrigações dos condôminos. Já se discutiu muito na doutrina a natureza jurídica da Convenção, entendendo alguns, no passado, que teria natureza jurídica contratual. No entanto, hoje é pacífica a teoria de que a mesma tem caráter estatutário, já que suas disposições obrigam a todos os condôminos, sejam os presentes ou futuros. Como bem assevera João Batista Lopes: “ Em verdade, porém, a convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, por isso que alcança não só os signatários mas todos os que ingressarem no universo do condomínio”. Assim, distingue-se de um contrato, já que se assim fosse obrigaria somente os que tomaram parte no acordo de vontades, o que não ocorre com a Convenção de Condomínio. A obrigatoriedade da existência da Convenção está prevista na Lei 4591/64, em seu artigo 9o . Em geral, é elaborada pelo Incorporador do edifício.
REGULAMENTO INTERNO
Também previsto no artigo 9o da Lei 4591/64, o Regulamento Interno detalha as normas de utilização das áreas comuns e unidades autônomas. Assim, dispõe sobre horários e dias de mudanças, utilização das áreas de lazer ( piscina, salão de festas, sala de ginástica, etc), trabalho dos funcionários, horários de silêncio, e outros. Da mesma forma como a Convenção, tem caráter estatutário, obrigando a todos que venham a ingressar na relação condominial. Em geral, é elaborado por um grupo de condôminos ou pelo administrador, e submetido a aprovação da Assembléia Geral de condôminos.
ASSEMBLÉIA GERAL
É o órgão deliberativo supremo do condomínio, já que nela manifesta-se a vontade da comunidade de condôminos sobre todos os assuntos de interesse comum, vontade esta manifestada através do direito de voto.
A convocação e realização da Assembléia devem obedecer a diversas formalidades, previstas na Lei 4591/64 e na Convenção de Condomínio. Obedecidas estas formalidades, suas deliberações obrigam a todos os condôminos, mesmo aqueles que a ela não compareceram.
SOBRE O ASSUNTO OBJETO DESTE TRABALHO
Os tópicos citados acima fazem parte do conjunto de elementos que regulamentam o condomínio de maneira genérica. No entanto, para efeito do tema objeto deste trabalho, deve-se consultar uma série de regulamentações esparsas, que acabam incidindo sobre a questão do uso das unidades autônomas e das áreas comuns. Assim, temos:
CÓDIGO CIVIL
Nosso Código trata, nos artigos 554 a 588, do direito de vizinhança. Em se tratando de condomínios em edifícios, e em especial do tema deste trabalho,o artigo que merece maior destaque é o 554, que dispõe:
“O proprietário, ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam. “Este artigo, como se perceberá mais adiante, fornece a base para solução de praticamente todos os conflitos referentes à utilização das partes privativas e áreas comuns, pois além de ditar, por si só, os princípios gerais do direito de vizinhança, incidirá também nas questões do condomínio, inclusive para suprir eventuais lacunas na Lei 4591/64, na Convenção e no Regulamento Interno.
OUTRAS LEIS E NORMAS
Na solução de conflitos referentes à utilização da propriedade em condomínio, pode ser necessário o exame de normas específicas a respeito de diversos assuntos, dependendo de cada caso concreto e do ato ou omissão que originou o problema. Merecem destaque as seguintes:
Constituição Federal, Artigo 5o , Incisos:
X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;
XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;
Decreto Lei 3.688/41 ( Lei das Contravenções penais), Perturbação do trabalho ou do sossego alheios:
Art. 42. Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:
I - com gritaria ou algazarra;
II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda:
Pena-prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
Decretos Municipais 34.569/94 e 35.928/96 ( São Paulo), que respectivamente institui e reestrutura o PSIU - Programa silêncio Urbano e Decreto NBRs 10.151 e 10.152 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que dispõe sobre avaliação de ruídos em áreas habitadas e nível de ruído para conforto acústico.
Lei Municipal 11.228/92 e Decreto Municipal 32.329/92 ( São Paulo), que institui e regulamenta, respectivamente, o Código de Obras e Edificações.
Lei Municipal 9.120/80 ( São Paulo), que proíbe o fumo nos elevadores e garagens de prédios residenciais.
Decreto Municipal 24.714/87, que proíbe a utilização de botijões de gás dentro dos apartamentos.
O DIREITO DE VIZINHANÇA E O USO NOCIVO DA PROPRIEDADE
Para que se analise as implicações do artigo em estudo, é imperativo o conhecimento dos princípios genéricos do direito de vizinhança e do uso nocivo da propriedade.
O tema é complexo, e não é objetivo deste trabalho aprofundar-se no mesmo. Assim, iremos analisar apenas as principais normas e posições doutrinárias que estejam ligadas ao assunto.
GENERALIDADES
Nosso ordenamento jurídico consagra o direito de propriedade como algo verdadeiramente dogmático, quase que sagrado. O proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente daquilo que é seu.
No entanto, este direito possui limitações. Em se tratando de propriedade imóvel, os direitos de vizinhança constituem limitações ao exercício do direito de propriedade, limitações estas que têm como objetivo o bem comum. Assim, a propriedade deve ser usada de maneira que permita uma pacífica convivência social.
Portanto, transportando a questão para o caso dos condomínios, o interesse particular de cada condômino deve se subordinar ao interesse da coletividade, ou seja, da comunidade condominial como um todo. Aliás, esta é a regra geral para a vida em sociedade. Se assim não fosse, retornaríamos à pré - história, antes dos primórdios da civilização, quando o homem vivia isoladamente e ainda não tinha aprendido a conviver em grupos.
Deste modo, em ocorrendo conflito de interesses legítimos e equivalentes entre o particular e a coletividade, deve prevalecer o interesse desta última.
Feitas estas considerações iniciais, passemos a analisar o uso nocivo da propriedade, tópico que mais nos interessa.
USO NOCIVO OU MAU USO DA PROPRIEDADE
Dispõe o Código Civil, em seu artigo 554:
“O proprietário, ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam. “Por sua vez, a Lei 4591/64, em seu artigo 10o, diz que é proibido a qualquer condômino usar a unidade “ de forma nociva ou perigosa ao sossego, à saúde e à segurança dos demais moradores”. Ainda, o artigo 19o da mesma Lei menciona que a utilização da unidade autônoma é condicionada “às normas de boa vizinhança”.
Conclui-se, portanto, que a proibição do mau uso da propriedade visa resguardar a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos, devendo este último termo ser entendido como qualquer vizinho, seja um condômino do mesmo edifício seja o proprietário de um outro imóvel que não faça parte do condomínio mas que seja atingido pelo ato ou omissão danosa do condômino, vale dizer, o proprietário de um apartamento deve utilizar a sua unidade e as áreas comuns do edifício obedecendo às normas de boa vizinhança, não só para resguardar a saúde, o sossego e a segurança dos seus vizinhos de prédio, mas também de modo a não prejudicar o proprietário do imóvel situado, por exemplo, ao lado do condomínio. O problema é o subjetivismo dos conceitos envolvidos, como veremos mais adiante.
SEGURANÇA
O termo segurança traz a idéia de incolumidade física e patrimonial.
Assim, qualquer ato lesivo ao patrimônio ou a integridade física dos demais condôminos devem ser coibidos.
Por exemplo, a guarda de explosivos dentro do apartamento coloca em risco a segurança dos demais. Da mesma forma, infiltração de água proveniente do apartamento superior e que coloque em risco a estrutura do prédio. O mesmo pode-se dizer de uma máquina que trepide e cause rachaduras nas paredes. Um outro exemplo seria o caso de um condômino que, visando aumentar o espaço interno de seu apartamento, retire vigas de sustentação, prejudicando com tal ato a solidez do edifício.
SOSSEGO
Waldir de Arruda Miranda Carneiro ilustra com perfeição o termo sossego:
“O sossego protegido pelo Código concerne ao estado de quietação necessário ao descanso, repouso ou à concentração do homem comum. Trata-se pois, da ausência de ruídos ou vibrações que possam causar incômodo, interferindo no trabalho ou no descanso a que todos temos direito. “Assim, atentam contra o sossego: Aparelhos sonoros ligados em volume alto, ruídos exagerados que perturbam os demais moradores, gritarias e algazarras, enfim, tudo aquilo que perturbe a tranqüilidade dos demais moradores.
SAÚDE (SALUBRIDADE)
Segundo o dicionário Aurélio:
Saúde é “O estado do indivíduo cujas funções orgânicas, físicas e mentais se acham em situação normal; estado do que é sadio ou são” Salubridade é “O Conjunto das condições favoráveis à saúde”
Assim, qualquer ato ou omissão que possa afetar as funções orgânicas, físicas ou mentais do vizinho, influenciando nas condições favoráveis à saúde, é considerado insalubre.
Manter na unidade animal portador de moléstia contagiosa, exalar gases nocivos, manter latas com água que favoreçam a proliferação de pernilongos, emanar ruídos que não permitam o repouso dos vizinhos, são exemplos de atividades insalubres que não devem ser permitidas. Inclui-se, portanto , na categoria de práticas insalubres, quaisquer atos ou omissões que venham a gerar efeitos nocivos à saúde do vizinho.
Em resumo, qualquer ato ou omissão que cause ou possa causar afetar a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos constitui mau uso da propriedade.
DIFICULDADES
Na prática, a coisa não é tão simples quanto parece. O que para uns incomoda, para outros não traz transtorno algum. O piar de um pássaro pode ser agradável aos ouvidos de alguns e insuportável aos ouvidos de outros. A utilização de um produto de limpeza pode não trazer problema algum para determinado vizinho e hospitalizar um outro que seja alérgico a um de seus componentes. E assim por diante.
Logo, na análise dos problemas de vizinhança, existem vários fatores a serem considerados para que se possa encontrar uma solução. Deve-se levar em conta até mesmo os costumes do local. O que é comum no Nordeste pode não ser em São Paulo, e vice-versa.
Assim, o desafio do aplicador da Lei é distinguir entre o que é uso nocivo da propriedade e o que é encargo normal de vizinhança, pois para este último não deve existir sanção, e a linha divisória entre ambos é bastante tênue. No caso de condomínios, os conflitos são analisados de forma diferenciada. O limite de suportabilidade de incômodos num edifício deve ser maior do que numa rua de casas térreas em virtude das particularidades construtivas, da proximidade dos imóveis e da conseqüente relação jurídica especial da qual fazem parte os condôminos.
Na solução desta questão, o critério mais utilizado pela doutrina e refletido na jurisprudência é o da normalidade e tolerabilidade, ou seja, dentro do contexto do caso concreto apresentado se o uso está dentro do normal, comum, sem que se possa distinguir qualquer excesso intencional ou se, ao contrário, existe exagero, que pode ser atenuado. E esta ponderação dependerá dos fatos apresentados e do bom senso do juiz.
Logo, em conclusão, podemos dizer que “cada caso é um caso”, e assim deve ser analisado. A solução deverá levar em conta os princípios de direito, as regras escritas, os costumes do local, as provas apresentadas, e, especialmente a situação particular dos envolvidos. Somente desta forma é possível uma solução justa e que atenda aos anseios sociais.
OS PROBLEMAS COMUNS NOS CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS
BARULHO
Eis aí uma das maiores fontes de problemas nos condomínios. A poluição sonora prejudica não só o sossego, mas também a saúde das pessoas, na medida em que prejudica o repouso do qual o corpo humano naturalmente necessita. E, diversamente do que alguns pensam, não é só à noite que deve ser evitado o barulho, mas em qualquer horário, noturno ou diurno. Basta que cause incômodo a uma outra pessoa. Nesse caso, deve ser coibido.
A situação conta com um agravante nos condomínios mais modernos: Os tipos de materiais empregados pelos construtores e as técnicas modernas de construção, que tem como objetivo maior a redução dos custos da obra, através da utilização de materiais mais leves e da construção de paredes e lajes mais finas do que antigamente.
Tal solução, embora financeiramente interessante, traz à tona um novo problema: A extrema facilidade com a qual um ruído qualquer, proveniente de uma apartamento, é percebido num outro.
Não raro, o fato de o morador do apartamento de cima simplesmente andar de sapatos pode causar incômodo ao apartamento de baixo. Um moderno sistema de som e televisão (“home theater”), que é fonte de lazer para a família, acaba sendo um suplício para o vizinho ao lado. Isso sem falar nos casais mais animados, que têm seus momentos de intimidade tornados públicos em virtude de construções possuidoras de “paredes que falam”. E, na prática, a grade questão é determinar até que ponto existe uso normal e legítimo da propriedade ou se existe abuso de direito.
Biasi Rugiero, em sua obra “Questões Imobiliárias”, narra um caso interessante, que ilustra bem o problema:
“Certa feita, um amigo narrou-me, com grande sinceridade e humanidade, o problema que vinha enfrentando no edifício em que residem. No apartamento situado na mesma prumada do seu, mas no andar superior, vivia um cavalheiro que tinha apenas parte de uma das pernas. Dependia, pois, do auxílio de próteses e muletas, para movimentar-se. Ocorre que este senhor se levantava, diariamente, Às quatro horas da madrugada. Por mais cuidado que pudesse ter, era inevitável que, no apartamento inferior, fossem ouvidos os ruídos produzidos pelos aparelhos e pela dificuldade de deambulação do vizinho. Percebia-se, então, claramente, o momento em que ele se aparelhava com os instrumentos e, passo a passo, ia ao banheiro, à cozinha, etc. até a hora em que saía, cerca de cinco e meia da manhã. A família desse meu ilustre consulente já estava adotando novo hábito, que era jogar baralho, estudar etc., das quatro às cinco e meia da manhã, quando, então, voltavam a deitar“
Perceba-se bem a complexidade desta situação: Haverá, por parte do morador do apartamento superior, uso nocivo da propriedade ? Estará ele cometendo abuso em seu direito de usar seu imóvel, infringindo as normas de boa vizinhança, já que obrigava a família do vizinho a acordar de madrugada e até mesmo a inventar atividades para passar o tempo ? Ou tratar-se-ia de uso normal, cujo barulho provém de uma infeliz situação, qual seja, a deficiência física do morador, a quem não socorre outra alternativa senão utilizar os aparelhos, já que depende destes para se locomover e realizar as atividades básicas de qualquer ser humano, como ir ao banheiro, à cozinha, e assim por diante?
É evidente que o deficiente não estava cometendo abuso algum. Por outro lado, o morador do apartamento de baixo não poderia ser obrigado a suportar tal incômodo, nocivo ao sossego e a saúde de sua família. Deste modo, ambos estavam no exercício de seu direito legítimo: O morador de baixo estava a reclamar, coberto de razão, de um incômodo decorrente da utilização do apartamento de cima, utilização esta, no entanto, perfeitamente dentro dos critérios da normalidade, tendo em vista a situação física do outro morador. Num caso como estes a solução não é jurídica, mas técnica: Instalação de isolamento acústico ( um tapete espesso, por exemplo).
ASPECTOS LEGAIS DA QUESTÃO DO BARULHO
Na esfera federal, a questão da poluição sonora está sujeita ao controle do CONAMA - Conselho Nacional do Meio Ambiente. Este órgão, através da resolução n. 1, datada de 08/03/90, considera como sendo prejudicial à saúde e ao sossego público os ruídos superiores ao considerados aceitáveis pela norma NBR 10.152 ( NÍVEIS DE RUÍDO PARA CONFORTO ACÚSTICO). Esta, por seu turno, indica os seguintes limites:
Nível Conforto Nível Aceitável
Dormitórios 35 45
Sala de Estar 45 50
No entanto, em se tratando de poluição sonora, há de se analisar a legislação local, ou seja, do Estado ou do Município, já que estes podem, pelo princípio da repartição das competências, legislar sobre o assunto.
Desta feita, os limites adotados pelo CONAMA são normas gerais, podendo ser reduzidos pelos Estados ou Municípios.
É o que ocorre na cidade de São Paulo, na qual vige a Lei 11.804/95, mais rigorosa do que a resolução do CONAMA. Diz a Lei, em seu artigo 2o:
“São prejudiciais à saúde e ao sossego público emissões de ruído em níveis superiores ao traçado pela Norma Brasileira Registrada - NBR 10.151 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, que fixa como elementos básicos para avaliação de ruídos em áreas habitadas:
.. II - os períodos de emissão de ruídos, compreendidos para o período diurno, o horário das 6:00 às 20:00 horas e para o período noturno, o horário das 20:00 às 06:00 horas.” ( grifo nosso ).
A norma citada pela Lei - NBR 10.151 ( ACÚSTICA - AVALIAÇÃO DE RUÍDO EM ÁREAS HABITADAS, VISANDO O CONFORTO DA COMUNIDADE - PROCEDIMENTO), é mais detalhada do que a anteriormente analisada, pois o limite de ruídos são determinados para hipóteses de serem produzidos no horário diurno ou noturno, em ambiente externo ou interno e, neste último caso, com janela aberta ou fechada. Em resumo, os limites são os seguintes:
Ambiente externo Ambiente interno
Diurno Noturno
Diurno Noturno Janela aberta Janela fechada Janela aberta Janela fechada
Área estritamente residencial urbana ou de hospitais ou de escolas 50 45 40 35 35 30
Área mista, predominantemente residencial 55 50 45 40 40 35
Área mista, com vocação comercial e administrativa 60 55 50 45 45 40.
Na cidade de São Paulo, portanto, são estes os limites que devem ser observados. Evidentemente que estes limites levam em conta o local prejudicado, e não o local da fonte emissora. Por exemplo, no caso de um morador de um apartamento que se sinta incomodado, dentro de seu quarto, com o barulho emanado no período noturno pelo restaurante ao lado do prédio, a medição será efetuada dentro do apartamento, no cômodo em questão, seguindo-se um roteiro determinado pela mesma norma, e o limite de ruído não poderá ultrapassar 40 decibéis, com a janela aberta, e 35 decibéis, com a janela fechada.
Em se tratando de barulho, não é só o aspecto civil que deve ser analisado, já que o excesso de ruído pode ter implicações penais para o infrator.
O Decreto Lei n. 3.688 de 03 de outubro de 1941 ( Lei das Contravenções Penais), em seu artigo 42o , dispõe:
PERTURBAÇÃO DO TRABALHO OU DO SOSSEGO ALHEIOS
Art. 42. Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:
I - com gritaria ou algazarra;
II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda:
Pena-prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
Note-se , portanto, que o emissor de ruídos em níveis superiores aos permitidos pela legislação vigente fica sujeito não só às sanções civis mas, igualmente, às sanções penais previstas na Lei das Contravenções Penais.
Em se tratando de condomínios, são infindáveis os exemplos de comportamento causadores de poluição sonora. Festas, instrumentos musicais, aparelhos de som, algazarras, brigas, gritarias, crianças, animais e outros. O condômino pode, no exercício de seu direito, promover uma reunião em sua unidade. No entanto, não lhe é permitido abusar deste direito, perturbando o sossego dos demais moradores e ultrapassando o limite normal de tolerância. Sobre este limite, J. Nascimento Franco estabelece:
“Na verificação da intensidade do barulho, cumpre ao juiz ter em vista vários elementos, entre os quais ponderam , por exemplo, o local em que se situa o edifício, a sua destinação, a classe social de seus habitantes, porque todos esses fatores têm de ser considerados na verificação do limite de torelabilidade dos ruídos.”
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA:
AVE MANTIDA EM APARTAMENTO
Direito de vizinhança. Condomínio. Poluição sonora. Manutenção, pelo autor, em seu apartamento, de ave cujo canto é de tonalidade irritante. Caracterização de ruído excessivo anormal e insuportável. Proibição pela Convenção de Condomínio de animais irritantes. Cominatória procedente. Recurso desprovido ( Ap. 396.348-2, 8a Câm. Do 1o TACSP, j. 21.12.88, rel. Toledo Silva, v.u., JTACSP-RT 117/43)
QUADRA DE ESPORTES
Ruídos excessivos oriundos de utilização de quadra de esportes. Anormalidade do uso, que se caracteriza ante a prevalente destinação do imóvel à habitação, a exigir condições mínimas de segurança, saúde e tranquilidade ( artigo 5554 do código Civil ). Inexistência de prevalente interesse na utilização da quadra por outros condôminos para fins de entretenimento. Sentença que determinou a realização de obras de tratamento acústico, visando reduzir os ruídos. Inocorrência de precedente direito à utilização da quadra, sem aquelas precauções, apenas porque foi aprovada no projeto de obras e divulgada no lançamento do edifício. ( Ap. 3709/95, 5a Câm. Do TARJ, j. 20.12.95, rel. Luiz Roldão de F. Gomes, v.u.).QUADRA DE ESPORTES - Direito de vizinhança. Uso nocivo da propriedade. Perturbação do sossego. Excesso de barulho. Caracterização. Aplicação do art. 554 do Cód. Civil. Tendo sido provado haver barulho na quadra de esportes superior ao permitido, ficou configurado o uso nocivo da propriedade, nos moldes do art. 554 do código Civil ( Ap. s/ver. 516.579, 6a Câm. Do 2o TACSP, j. 27.05.98, rel. Luiz de Lourenzi, JTACSP-Lex 173/480).
ACADEMIA DE GINÁSTICA
Não estão os condôminos moradores de andares superiores obrigados a suportar ruídos anormais provenientes de Academia de Ginástica e Musculação instalada na loja do térreo, com infração de norma da Convenção de Condomínio, pelo que procede o pedido de paralisação das atividades da academia. ( TJRJ - Ac. 2a Câm. Civ. - 7.5.1985 - Ap. 36.636)
ANIMAIS
Eterno foco de problemas, a questão da permanência ( ou não ) de animais nos apartamentos é um dos pontos mais polêmicos em condomínios. Nas Assembléias são frequentes as discussões, para não falar dos casos em que vizinhos chegam as vias de fato, no afã de defender, cada qual, a sua posição a respeito do assunto.
Tomemos como exemplo o caso da permanência de cachorros, animais adorados por uns, odiados por outros. De um lado, os moradores que enxergam seu cão como verdadeiro membro da família. De outro lado, os moradores que fogem do animal como o diabo foge da cruz.
A grande maioria das Convenções de condomínio proíbem a manutenção de animais nos apartamentos, sejam eles quais forem. E, até alguns anos atrás, tal cláusula era tida, na maioria das vezes, como válida pelo poder judiciário, que a interpretava ao pé da letra.
No entanto, o assunto sempre gerou enormes controvérsias, pois se temos, por um lado, o direito de propriedade do dono do animal, direito este garantido constitucionalmente, temos, por outro, as normas de boa vizinhança, que também devem ser respeitadas.
Deste modo, os Tribunais foram flexibilizando as cláusulas proibitivas de animais em apartamentos, utilizando como critério de hermenêutica a intenção de tais cláusulas e interpretando-as tendo em vista não o seu sentido literal, mas sim as normas de boa vizinhança.
Conforme comentado no capítulo IV, o artigo 554 do Código Civil pátrio, determina que “O proprietário, ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam. “ Este artigo resume, em poucas linhas o que é considerado mau uso da propriedade ( ofensa à saúde, sossego ou segurança).
Assim, na solução de conflitos que envolvam animais em condomínios, a justiça tem procurado verificar se existe mau uso da propriedade, ou seja: Se a presença do animal prejudica a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos. Caso a resposta seja negativa, é pacífica a jurisprudência atual no sentido de se permitir a permanência do animal, ainda que na Convenção do condomínio conste cláusula em sentido contrário. Nas palavras de Luiz Fernando de Queiroz: “Animal que não cheira, não morde, não late, não assusta, não causa apreensão, não solta pêlos, não uiva, não ataca, não perturba, não arrota, não transmite doença, não carrega pulgas e piolhos, não faz necessidades fisiológicas fora do lugar, pode ficar tranquilo. Mesmo que sua presença seja proibida pela convenção de condomínio, estará garantida pela justiça”
Temos, portanto, em resumo, o seguinte: A jurisprudência dominante tem decidido pela permanência do animal, desde que o mesmo seja de pequeno porte e não ofereça aos demais moradores:
Perigo à saúde ( animal sem higiene, transmissor de doenças, pulgas, etc.)
Risco à segurança ( animal agressivo, perigoso ).
Perturbação ao sossego ( latidos frequentes, etc ).
O problema, porém, não termina aí.
O que é "pequeno porte" ? 30 centímetros ? 50 ? peso de 5 kilos ? Ou será de 10 kilos?
Que tipo de animal é (ou não é) agressivo, e ameaça a segurança dos demais moradores ? Existem raças de cães extremamente dóceis. Por outro lado, existem aves de natureza agressiva, e cuja bicada pode causar ferimentos sérios.
Qual o limite de barulho suportável de modo a não causar "perturbação do sossego"? Um pássaro cantando perturba o sossego ? Para muitos sim. Para outros, é verdadeiro deleite.
Como se vê, estas são questões complicadas, nem sempre passíveis de respostas objetivas. A solução dependerá do bom senso do juiz e da análise de cada caso.
Em contrapartida, entende-se que são válidas as restrições quanto ao trânsito e permanência de cachorros nas áreas comuns. Desta forma, pode o condomínio, através da Convenção ou do Regulamento Interno, proibir a permanência no pátio, jardins, quadra, play-ground, etc. Além disso, admite-se também normatizar o transporte ( por exemplo, utilização do elevador de serviço ou escada para transporte do animal), exigir comprovação de vacinação do animal, restringir a presença de certos tipos de animais ( cobras, lagartos, animais peçonhentos ) e o estabelecimento de outras regras, que visem não proibir a permanência, mas sim regulamentar o assunto.
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
ANIMAL - UNIDADE AUTÔNOMA
A presença de animais em unidades autônomas de prédios de apartamentos há de ser vedada na medida em que traga inconvenientes previstos, não devendo tais cláusulas abranger a guarda de animais de pequeno porte, sem periculosidade e que não causem quaisquer perturbações (RT 570/98)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - ANIMAL EM APARTAMENTO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA
Condomínio. Restrição à manutenção de cachorro por condômino em sua unidade. Verificação na prova colhida da existência ou não de incômodo aos demais condôminos a ensejar interpretação rígida do estabelecido na convenção condominial.
Do exame da prova dos autos, verifica-se não haver incômodo aos demais condôminos a permanência , por pouco, de cachorro de pequeno porte, idade avançada e cego, que não transita pelas áreas comuns, sendo transportado sempre no colo da condômina ou dentro de sacola. Recursos Improvidos. ( Apelação cível 10.558/98 - Reg. Em 14.12.98, Capita, Sexta Câmera Cível, unânime. Des. Luiz Zveiter - Julg:27.10.98 - TJ/RJ)
ANIMAL NO EDIFÍCIO - PERMANÊNCIA - ADMISSIBILIDADE
É admissível a permanência de animal que não acarrete embaraço à utilização do edifício pelos moradores, embora contenha proibição expressa na escritura de convenção. (TA/PR - Ac. Unân. 1a Câm. Civ. - 23.483 - 13.2.1986 - Ap. 1.609/85)
ANIMAL DOMÉSTICO
A manutenção de animal doméstico em apartamento só é vedada quando nocivo ou perigoso ao sossego, salubridade e à segurança dos condôminos ( TJSP, JTJ 167/32).
CONDOMÍNIO - PRESENÇA DE CÃO EM APARTAMENTO
Pequeno cão inofensivo, assim como peixes e pequenas tartarugas, não devem ser atingidos pelas normas proibitivas, convencionais ou regulamentares . Abrandamento do caráter normativo da Convenção. Ausência de incômodo à comunidade, devendo ser afastada a vedação absoluta, a benefício da finalidade das regras de convivência condominial. Animais domésticos , particularmente os cães não perigosos, vacinados e cuidados, merecem cuidado, merecem proteção e tutela do estado. Na vida moderna, o desejo de ter em sua companhia um cão, um gato ou outro animal doméstico, "não constitui excentricidade, mas apurado grau de civilização de um povo"( TACiv. -RJ Ac. do 2ª Gr. de Câms., reg, em 03.06.97 - EAP. 97-005.22 - Rel. Juiz Severiano Aragão -)
MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA - NULIDADE DA DELIBERAÇÃO - CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO - PROCEDENTE DA TURMA - RECURSO DESACOLHIDO
I- Ao condomínio assiste legitimidade para postular em juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio. II - A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de análise em sede de Recurso Especial (Enunciado n.º 5 da Súmula/STJ). III - Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condomínios é que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instância extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão.
(STJ - 4ª T.; Rec. Esp. n.º 10.250-0-SP; Rel. Min. Sálvio de Figueiredo; j. 23.03.1993; v.u.; ementa) BAASP, 1814/413 de 29.09.1993)
CONDOMÍNIO - PERMANÊNCIA DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA - INTERPRETAÇÃO DA NORMA CONDOMINIAL
"A presença de animal de pequeno porte na unidade autônoma não caracteriza violação da lei interna, que há de ser interpretada em consonância com a regra do art. 524 do Código Civil" 2ª Gr. Câms. TACiv. - RJ - Bem. Infr. na Ap. 55.426/88 - Ac. unân. - Rel. Juiz Carlos Motta).
ATIVIDADES PROFISSIONAIS NA UNIDADE
O artigo 9o da Lei 4591/64 dispõe, em seu parágrafo 3o:
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:
b) o destino das diferentes partes;
Por sua vez, o artigo 32 do mesmo diploma legal, prevê:
Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações:
Pode-se concluir, portanto, que aquele que adquire um imóvel em condomínio conhece, previamente, qual será a destinação do empreendimento: Se residencial, comercial ou misto.
A destinação do condomínio, conforme exposto acima, constará da convenção. Esta, por sua vez, obriga a todos os condôminos, sejam os atuais ou futuros. Deste modo, os proprietários das unidades autônomas devem respeitar a destinação de seu imóvel. Se residencial, deve destinar-se à residência de seu ocupante, sendo proibida a utilização para outra finalidade, já que é defeso a qualquer condômino destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio. ( Lei 4591/64, art. 10, III)
No entanto, é princípio de hermenêutica que cláusulas cerceadoras de direitos devem ser interpretadas de forma restritiva, devendo ser extraída a sua finalidade, ou seja, o que se procurou tutelar quando de sua criação.
A proibição de destinação tem como objetivo coibir um uso que seja excessivo e prejudicial à comunidade, ou seja, um fluxo de pessoas maior do que o normal, aumento das despesas comuns em virtude da maior demanda por serviços ( água, luz, desgaste de equipamentos ), perturbação dos demais moradores provocada por ruídos , riscos à segurança do condomínio em virtude do entra e sai de visitantes, e outros. Tais fatos prejudicariam sobremaneira os demais condôminos e desvalorizariam o seu patrimônio.
Por outro lado, o artigo 19 da Lei 4.591/64 dispõe que “cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança”.
A proibição de mudança na destinação da unidade deve ser interpretada em consonância com este dispositivo, ou seja, proíbe-se o exercício de atividades profissionais nos apartamentos se existir lesão ou risco de lesão às normas de boa vizinhança.
Logo, quando inexistirem danos, desconfortos, perturbações, prejuízos aos demais moradores, não há motivo para se impedir o exercício de certas atividades dentro dos apartamentos. A moradia deve ser a destinação principal da unidade, mas existem profissões cujo exercício pode ser realizado em casa, sem que haja incompatibilidade entre a residência e o trabalho. É o caso, por exemplo, de profissionais liberais ( advogados, consultores, arquitetos) que ocasionalmente recebem clientes em seu imóvel, ou que desenvolvem trabalhos em sua residência. Além disso, muitas empresas têm notado um aumento elevado na produtividade de seus funcionários quando estes trabalham em casa, e não na sede da empresa. Estas empresas disponibilizam, por exemplo, um micro computador, ligado com a sua sede via internet, o que permite o chamado “trabalho a distância”, que beneficia tanto o funcionário, que perde menos tempo com o trânsito caótico das grandes cidades e passa mais tempo dentro do ambiente familiar, quanto à própria empresa, que economiza custos com espaço, alimentação, transporte, etc. Um outro exemplo seria o caso de um professor, que ministra aulas particulares em sua residência, recebendo seus alunos um de cada vez, em horários diferentes durante o dia. Difícil vislumbrar, em tal atividade, qualquer prejuízo aos demais moradores, bem como qualquer motivo para coibi-la.
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
EMENTA: DESPEJO - INFRACAO CONTRATUAL - ATIVIDADE ARTESANAL EM APARTAMENTO - IMPROCEDENCIA.
Não demonstrado que a atividade artesanal desenvolvida no apartamento pela inquilina, configurasse alteração da destinação do imóvel, que continuou sendo precipuamente a residencial, e cessada ela assim que o condomínio a isso se opôs através de abaixo assinado, não se acolhe tal fato como justificador de despejo por infração ao contrato de locação. Inexiste ai gravidade para autorizar essa medida extrema, maxime quando mitigada essa conduta irregular, pela necessidade de aumentar a inquilina a renda familiar para a subsistência de seus familiares, vez que não podia trabalhar fora do lar em razão da sua condição de paraplégica. (apelação cível nº 189079692, quarta câmara cível, tribunal de alçada do rs, relator: des. Jauro duarte gehlen, julgado em 12/10/89)
REPÚBLICAS E PENSIONATOS
REPÚBLICAS DE ESTUDANTES
Em geral, cada condomínio acaba tendo um perfil diferente de moradores. Em alguns, há predominância de solteiros e recém casados, em outros a maioria da população é de pessoas idosas, e em outros tantos predominam famílias. No entanto, há edifícios nos quais existe uma verdadeira mescla de moradores, observando-se todo tipo de pessoas.
Seja qual for o tipo de população do edifício, o proprietário de um apartamento pode, em princípio, deixar nele residir as pessoas que bem entender, sem necessidade de consulta aos demais condôminos, já que “cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses”. ( Art. 19 da Lei 4591/64).
Não obstante, como já visto até aqui, a utilização das unidades autônomas condiciona-se às normas de boa vizinhança, devendo ser coibido qualquer uso que traga ou possa trazer prejuízo à tranqüilidade da vida condominial.
É sabido que os custos de manutenção de um apartamento, assim entendidos o aluguel, condomínio, IPTU, mobiliário, etc) são altos, em especial nas grandes cidades ou em locais com grande demanda por moradia. Em decorrência disso, é relativamente comum que duas pessoas se juntem e aluguem, em conjunto, um apartamento, rateando entre si os gastos mensais.
Isto é uma coisa normal, na medida em que traz benefícios financeiros aos envolvidos, viabiliza a residência em apartamentos melhores e mais bem localizados, e em princípio nenhum prejuízo traz à comunidade condominial.
Ocorre que, não raro, estudantes ( que, como o próprio nome diz, estão estudando e ainda não trabalham ou se o fazem tem rendimentos reduzidos ) se unem, em grande número, alugando um apartamento e vindo a residir no mesmo. São as chamadas “repúblicas”, e aí começam os problemas.
Um imóvel é projetado para abrigar um certo número de pessoas e coisas, e este limite deve ser respeitado. Um apartamento de dois dormitórios, por exemplo, pode vir a abrigar uma família formada por um casal e dois ou três filhos.
No entanto, não é isso que ocorre nas chamadas repúblicas. Em um dormitório instalam-se beliches, espalham-se colchões no chão, reveza-se a utilização das camas, enfim, “dá-se um jeito”. O importante á a festa.
Além disso, é evidente que um grupo de jovens morando juntos num mesmo local, no auge da vida e com seus hormônios a flor da pele, acaba trazendo para o edifício um entra e sai muito maior do que o normal. Visitas, festas, reuniões, “grupos de estudo” ocorrem quase que diariamente.
A questão é como distinguir a simples união de pessoas que objetivam morar juntas ( o que é perfeitamente admissível ) e a partir de que ponto poderia se entender a formação deste grupo como sendo uma república. Um exemplo prático, extraído de um r. julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, citado por Bisai Rugiero, ilustra bem o assunto. Trata-se de um caso de edifício do interior paulista, no qual os proprietários dos apartamentos resolveram inserir cláusula na convenção, com a seguinte redação : “Além das proibições e restrições legais, é estritamente vedado aos condôminos usar, emprestar, ceder ou locar, no todo ou em parte, as unidade autônomas, exceto para o fim a que se destinam, abrangendo esta proibição, nomeadamente, as pensões, pensionatos, cooperativas e repúblicas, entendendo-se por estas últimas a coabitação de dois ou mais indivíduos sem vínculo de parentesco, com fontes de renda distintas, que habitam em conjunto uma unidade autônoma, objetivando a redução de gastos, mediante rateio entre si das despesas de aluguel, condomínio e outras de natureza comum”.
Após a inserção desta cláusula na convenção, uma psicóloga, inquilina de um dos apartamentos, sub-locou o seu imóvel para uma colega de profissão, que passou a residir no mesmo imóvel. Os condôminos sentiram-se prejudicados, e o condomínio ingressou com ação pleiteando a saída das moradoras. Em primeira instância o condomínio foi vencedor. A psicóloga recorreu e o Tribunal de Justiça reformou a sentença, permitindo às moças que permanecessem morando no imóvel. No entanto, a reforma da sentença se deu não por ter o Tribunal entendido inválida a cláusula proibitiva convencional, mas simplesmente por ter entendido que, naquele caso específico, não estava configurada a “república”, tal como descrita na própria cláusula. Menciona ainda o acórdão que cláusulas proibindo repúblicas e pensionatos são louváveis, na medida em que a república “ implica transtornos de toda ordem, pelo comportamento nada ortodoxo de seus ocupantes”.
Vê-se, portanto, que o que pode ser coibido é a formação de “repúblicas”, causadoras que são de inúmeros transtornos aos demais moradores, e não a simples coabitação de pessoas, que nenhum prejuízo traz à vida condominial e cuja proibição acarretaria afronta direta ao direito de propriedade, constitucionalmente consagrado.
PENSIONATOS
Semelhante à questão das repúblicas, temos o caso dos chamados “ pensionatos”, para os quais aplicam-se os mesmo critérios de solução.
È comum que uma senhora viúva, recebedora da pensão deixada pelo marido, impossibilitada de trabalhar, acabe alugando um cômodo para jovens solteiros, com o objetivo de complementar o orçamento mensal.
Tal atitude somente há de ser proibida se ameaçar o sossego, a saúde ou a salubridade dos demais condôminos, até porque o nosso ordenamento jurídico , através da Lei do Inquilinato, prevê a sublocação e o condomínio não pode proibir o que é permitido pela Lei.
Assim, não cabe a proibição pura e simples, salvo se houver excesso na utilização do imóvel, comportamento reprovável por parte dos moradores, ameaça à segurança do prédio, ou outro motivo que atente contra as normas de boa vizinhança.
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
DESTINAÇÃO RESIDENCIAL - SUBLOCAÇÃO DE VAGAS A MOÇAS
Não contravém a destinação residencial da unidade, imposta na convenção, a locação da mesma a moças que ali não exercem atividade comercial, sobretudo quando nada é praticado que desabone a conduta das ocupantes. ( 1o TA-RJ - Ac. Unân. Da 4a Câm. Cív. De 29/12/83 - Ap. 97.717 - Rel. Juiz Marden Gomes)
VAZAMENTOS
Diz-se que, em condomínio, existem três “C’s” que são os fomentadores da discórdia: Carro, Cachorro e Cano.
A questão dos vazamentos e infiltrações provoca enorme mal estar dentro do edifício, e precisa ser resolvida baseada em certos critérios e com grande dose de política como veremos a seguir.
A rede de água de um edifício é formada basicamente pelas prumadas, que correm de cima a baixo levando/trazendo a água dos apartamentos e pelos ramais, que saem das prumadas e alimentam a rede interna de cada cômodo. Por exemplo, existe uma prumada que vem descendo desde o reservatório superior até o térreo, para alimentação dos banheiros. Em cada banheiro, existe uma conexão com a prumada, de onde sai um outro cano que leva a água para a torneira. Este cano, que leva água da prumada ao banheiro é chamado ramal.
Em condomínios, a regra utilizada é a seguinte: Se o vazamento estiver na prumada, caberá ao condomínio arcar com o reparo. Se no ramal, caberá ao condômino do apartamento que apresentar o vazamento.
O problema mais comum é o da infiltração que vem do apartamento de cima e deságua no apartamento de baixo. O morador deste último, inconformado, geralmente aciona o Síndico, exigindo uma solução. No entanto, só se pode solucionar um problema conhecendo-se a sua causa. No caso, a sua origem. E para que seja determinado a quem cabe arcar com o conserto ( se ao condomínio ou ao condômino ), faz-se necessário descobrir de onde vem o vazamento, e é aí que começam os problemas, pois via de regra é necessário quebrar a parede ou o piso, o que causa, evidentemente, transtornos ao morador. No entanto, não há outro meio. O procedimento a ser seguido, nestes casos, é o seguinte: Detectado o vazamento, o Síndico manda investigar a sua origem, quebrando o local se necessário. Se possível, deve-se fotografar o local, para dirimir qualquer dúvida posterior. É prudente também contar com mais duas pessoas como testemunha.
Concluindo-se pela responsabilidade do condomínio, o Síndico manda efetuar o conserto e deixa a parede ou o piso no estado em que se encontrava anteriormente ( ou seja, providencia o fechamento e o acabamento do local). Os custos são todos suportados pelo condomínio. No entanto, se a infiltração for proveniente de ramal ( responsabilidade do condômino), este deverá providenciar o seu reparo e arcar com os custos decorrentes.
Uma outra hipótese é a infiltração advir de área comum. Por exemplo, no teto do apartamento do último andar é detectada uma infiltração, proveniente de falha na impermeabilização na laje do edifício. Nestes casos, a responsabilidade pelo reparo cabe ao condomínio.
Em resumo, em se tratando de vazamentos e infiltrações, a questão fundamental é a determinação da responsabilidade, se do condomínio ou do condômino. Se proveniente das partes comuns ( colunas d´água , lajes, paredes ou pisos das áreas comuns, a responsabilidade será do condomínio. Se proveniente da unidade autônoma, a responsabilidade será do condômino.
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
INFILTRAÇÕES: RESPONSABILIDADE AO CONDOMÍNIO
"O condomínio é responsável por infiltração de águas pluviais em apartamentos do último pavimento, devendo a reparação consistir nos consertos das partes danificadas e na instalação, impermeabilização da laje, bem como no ressarcimento dos danos anteriormente sofridos e lucros cessantes" (RE n.º 70.759 - STF - 2ª Turma - julg. 06.11.70 - Relator: Min. Bilac Pinto).
DIREITO DE VIZINHANÇA - DANO EM PRÉDIO URBANO - RESPONSABILIDADE CIVIL
Conduz à responsabilidade solidária e inarredável dos proprietários, independentemente dos obstáculos por eles criados, a partir do que se apurou no decorrer da instrução: os vazamentos tiveram origem não só pela falta de manutenção da rede hidráulica interna do apartamento dos co-réus, como pela falta de manutenção da própria coluna d'água do prédio, de responsabilidade do condomínio. (Ap. s/ Rev. 516.124 - 5ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO THOMAZ - J. 18.3.98 2o TAC SP)
TJSP - CONDOMÍNIO -- Edifício de apartamentos -- Danos causados a unidade por infiltração de água -- Ação de reparação contra ele proposta por condômino -- Ilegitimidade passiva ad causam" -- Prova pericial que evidencia decorrer aquela de falhas no piso da sacada da unidade superior, de propriedade e uso exclusivo do condômino, não obstante ser a laje propriamente dita parte comum, e não de vazamento na tubulação de água -- Improcedência mantida.
CONDOMÍNIO - INFILTRAÇÕES - AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM PERDAS E DANOS
"Se o laudo oficial, sério e inobjetável, afirma que a infiltração d'água provém do apartamento de cima, compete ao proprietário deste realizar obras necessárias e a ressarcir o prejuízo do vizinho" ( 3ª Câm. TACív. - RJ - Ac. unân. - Ap. 70.926/88 - Ref. Juiz Hudson Bastos Lourenço).
5.6) UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS
A Lei 4591/64, em seu artigo ora estudado, dispõe que o condômino “ poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”
O uso das áreas comuns do edifício implica em exercício simultâneo de direitos e sujeita-se às restrições da Lei, Convenção e Regulamento Interno.
Estas restrições são mais abrangentes do que as previstas na utilização das unidades autônomas, já que nesta última o morador pode fazer o que melhor entender, observadas as normas de boa vizinhança. Assim, por exemplo, se desejar permanecer nu em seu apartamento, nenhuma penalidade lhe é imposta, desde que o faça com as janelas fechadas, de maneira imperceptível aos demais moradores. O mesmo não ocorre com relação às áreas comuns.
Percebe-se, portanto, na Regulamentação de uso das áreas comuns, uma enorme importância da convenção e do regulamento interno, já que são estes os instrumentos que irão detalhar os direitos e deveres de cada condômino com relação ao uso da piscina, quadra de esportes, salão de festas, play-ground, sala de ginástica, salão de jogos e outros. Os horários ali estabelecidos devem ser respeitados. Os limites de pessoas não devem ser ultrapassados. As idades mínimas não podem ser ignoradas. E assim por diante.
DANO OU INCÔMODO
São inúmeros os exemplos de uso indevido das áreas comuns do condomínio. Um exemplo típico é o morador que traz visitantes para a piscina, ainda que no regulamento conste que a mesma destina-se ao uso exclusivo dos moradores.
Conforme exposto no início deste trabalho, a convenção e o regulamento interno expressam a vontade da maioria dos condôminos, já que são disposições estatutárias, por eles elaboradas ou por eles aprovadas em Assembléia Geral.
Deste modo, se os condôminos, democraticamente, entenderam que o melhor para seu condomínio é a não permissão de visitantes na piscina ou em qualquer outra área de lazer, não se pode falar em ofensa ao direito de propriedade, argumento muitas vezes invocado pelo condômino que não quer cumprir a regra. O mesmo se pode dizer de outras cláusulas restritivas, como por exemplo a proibição de permanência de crianças no hall social, a imposição de limite máximo de idade para uso do play-ground, o rodízio de dias para utilização da sauna ( determinados dias para homens, outros para mulheres), a limitação do número de visitantes para utilização da quadra de esportes, de maneira a não prejudicar o uso pelos próprios moradores, e outras mais. Como diz J. Nascimento Franco: “ São disposições interna corporis respaldadas no direito, que os co-proprietários de um prédio residencial têm de organizar, segundo suas conveniências e a categoria do imóvel, o uso de suas áreas e equipamentos.
“Temos, portanto, que qualquer utilização das áreas ou coisas de uso comum que traga danos ou incômodos aos demais moradores deve ser coibida. Abaixo, citamos alguns exemplos de uso indevido: Utilização do salão de festas além do horário permitido, ou montagem de uma verdadeira “ discoteca” no salão.
Ingresso na piscina sem passagem pelo chuveiro, infestando a mesma com cremes e bronzeadores.
Consumo de drogas nos pátios do condomínio.
Número excessivo de pessoas no elevador, acima do limite permitido, com risco de danos ao equipamento.
Falta de manutenção no automóvel, causando vazamento de óleo e sujeira na área de garagem.
Permanência na guarita, desviando a atenção dos porteiros.
Andar pelos jardins, danificando sua vegetação.
Brincadeiras e algazarras no hall social de entrada.
Prática de atos indecorosos, atentatórios à moralidade do edifício.
E outros
Como se vê, o condômino deve ter em mente que, embora seja proprietário das áreas e coisas comuns, não pode se esquecer de que os demais condôminos estão na mesma situação, em pé de igualdade, ou seja, tão proprietários quanto. Logo, ainda que tenha direito de usar o que é seu, deve faze-lo respeitando o mesmo direito dos demais, e as regras que os próprios condôminos estabeleceram, através da Convenção e do Regulamento interno.
OBSTÁCULO OU EMBARAÇO DAS ÁREAS COMUNS
Cena típica em condomínios: O proprietário do apartamento de cobertura nota que praticamente não há movimento de pessoas em direção à laje superior do edifício. De imediato, vêm a idéia de “agregar” ao seu apartamento um belíssimo “ solarium”. Compra espreguiçadeiras, providencia uma churrasqueira e instala no acesso à laje um gradil, do qual só ele possui a chave. Está criado o seu espaço de lazer particular.
Além do texto do artigo 19, que veda o obstáculo ou embaraço das coisas comuns, a Lei 4591/64, em seu artigo 3o , dispõe:
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (grifo nosso).
Logo, não pode o condômino, por si só, se apoderar de área comum, ou privatizar o seu acesso.
O que se admite, em certos casos, é a concessão, em caráter precário, do uso de determinadas áreas que não interessam aos demais, mas desde que com a concordância destes e sem prejuízos à comunidade.
Um exemplo é o hall dos elevadores nos andares. Em condomínios com, por exemplo, dois apartamentos por andar, é comum os vizinhos do mesmo andar entrarem num acordo no que diz respeito à decoração do espaço. Ora, nenhum problema existe em tal atitude, que em nada prejudica os demais. Uma outra possibilidade é os condôminos, em Assembléia, permitirem a um só o uso de um espaço sem destinação e atualmente inutilizado, como por exemplo no caso de condomínios que possuem vagas de garagem em quantidade superior ao número de apartamentos, sendo estas vagas “a mais” utilizadas por condôminos que possuam mais do que um automóvel, mediante o pagamento de uma taxa mensal, revertida a favor do caixa do condomínio. Desde que a todos seja dada oportunidade para “ alugar” tais vagas, nenhum problema existe.
O que não se permite è o benefício exclusivo a um condômino determinado, sem que aos outros seja dado o mesmo tratamento, já que isto traria uma “desigualdade entre iguais”, situação vedada pelos princípios do direito.
Situação mais complicada ocorre quando a área, apesar de descrita na convenção de condomínio como sendo comum, é área contígua ao apartamento, a qual só se tem acesso passando por este. Isso ocorre, por exemplo, em alguns apartamento no andar térreo, quando ao lado dos mesmos existe um terraço externo, acessível somente pelo apartamento, mas descrito como área comum. Em casos deste tipo, os Tribunais têm entendido que a área é de uso exclusivo do apartamento, já que se de outra forma fosse, estaria ferido o direito de propriedade, pois o condômino seria obrigado a permitir a passagem para a área através de sua propriedade exclusiva ( o apartamento). A questão, no entanto, não é pacífica, encontrando-se decisões em contrário.
Questão também comum em condomínios é a possibilidade de um condômino instalar, no topo do edifício, antena de rádio amador.
O topo do prédio, tal como consta na Lei, é área comum, e não pode ser utilizada por um condômino isoladamente. Além disso, neste caso específico, existe o problema da interferência que este tipo de equipamento pode causar nos equipamentos eletrônicos dos demais condôminos. Logo, não basta a autorização do órgão administrativo competente para permitir a instalação da antena, já que este órgão não tem competência para influir nos assuntos internos do condomínio.
JURISPRUDÊNCIA SELECIONADA
USUCAPIÃO - VEDAÇÃO:
Ao condômino é defeso usucapir a coisa possuída em comum, por isso que mandatário comum - cód civil art. 640. Não é possuidor aquele que, achando-se de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste(tj-rj-ac. Unânime da 1ª da câmara cív. Reg. Em 23-6-89 ap. 1.709/88-rel. Des. N. Doreste baptista)
ÁREA COMUM - AERAÇÃO E INSOLAÇÃO - APOSSAMENTO - ILEGALIDADE.
Ocorre ilegalidade quando condômino se apossa de área de uso comum, destinada à aeração e à insolação, e aí constrói com fundamento em que tal área somente permite acesso através de sua unidade autônoma e somente pode ser utilizada por ele (tj-sc - ac. Unân. Da 3ª câm. Cív. Publ. No dj de 20-8-90 - ap. 33.419 - itajaí - rel. Des. Eder graf).
N.r.: colhe-se, ainda, do voto: "mesmo que determinadas áreas comuns de iluminação e aeração de corredores só sejam acessíveis através de unidades autônomas, não assiste qualquer direito ao condômino de utilizar a mesma com exclusividade, nela edificando ou de qualquer modo impedindo o uso comum para a mesma previsto. O conceito e utilização comum não se confundem, neste caso, com o da ocupação física. O iluminamento de corredores e sua ventilação são um benefício comum que bem ilustra o assunto. Quanto à colocação de grades em áreas de corredor constitui uma verdadeira ocupação injusta da área do interessado. Dentro do mesmo princípio, quem coloca grades edificaria parede ampliando a área privativa da unidade com diminuição da área comum. Todavia, a área destinada à aeração e insolação não é uma área comum sem utilização. Embora seu uso não seja feito de forma direta pelos condôminos, aeração e insolação são formas de utilizar, lícita e possível, para a qual podem os condôminos quererem-na livre e desembaraçada de qualquer edificação. Nesse sentido, julgado do STKem 31-8-76 na re 82.496, da qual ressaltamos o voto do min. Rodrigues alckmin, que refere: "a área (...) É, juridicamente, área de uso comum. Destina-se (...) A permitir a areação e a insolação do prédio. E se assim foi declarada e se os condôminos quiserem conservar tal área livre de construção (em obediência às normas edílicas, ou por entendimento próprio), pouco importa que não tivessem eles utilização direta da área, mediante livre acesso a ela: a área é de utilidade comum, e inadmissível, portanto, que, contra a lei, um dos condôminos fizesse construção nela, como se fosse proprietário exclusivo."
INTERDITO PROIBITORIO CUMULADO COM ANULACAO DE ASSEMBLEIA.
Cautelar de atentado. Uso exclusivo do terraço. Servidão de passagem. impossibilidade de transformação. Restando integralmente vencido, na pretensão incidental de atentado, inviável o recurso adesivo interposto pelo réu, `a falta de requisito de sua admissibilidade , não podendo, ademais, ser convolado em apelação, por tardonhamente interposto.deferido ao antecessor da apelante, no ato institucional do condomínio, o direito ao uso exclusivo do terraço e da área fronteiriça ao apartamento da cobertura, tem ela direito adquirido ao mesmo, eis que deferido propter rem não podendo assembléia posterior violá-lo, ocasionando-lhe o virtual cancelamento, se não conta com a unanimidade dos comunheiros. Inadmissível, por outra, transformar-se a propriedade exclusiva da autora em servidão de passagem obrigatória, se tais áreas, para comportarem utilização comum, só são atingidas, através desse apartamento de cobertura - provimento parcial do apelo. (TARJ - apelação cível 1994.001.06994 sexta câmara votação : unanime )
No condomínio de edifício de apartamentos, as área comuns são de uso de todos os condôminos, não podendo um embaraçar o direito do outro. 2. O uso prolongado da área comum contígua a sua garagem, deve ser entendido como ato de mera permissão ou tolerância do sindico e dos demais condôminos, não se erigindo em direito de posse exclusiva, capaz de ser acobertado por liminar em ação de manutenção. Agravo desprovido. Agravo de instrumento 0061937-4 - Curitiba - 13a vara cível - ac. 2169 juiz conv. R. Cristo pereira - oitava câmara cível unanime - julg: 29/11/93 - dj: 04/02/94 interdito proibitório - possessória condomínio em edifício de apartamentos - garagem - direito a vaga não determinada - ocupação exclusiva - não gera direito adquirido a posse - área comum no condomínio horizontal não pode ser objeto de usucapião - atos de mera tolerância não induzem posse - inteligência do art. 497 do código civil - posse precária - acordo com outros condôminos - irrelevancia - prevalência do disposto na convenção e nos arts. 3o., 10, inciso iv e 19 da lei 4.591/64 - improcedência do pedido inicial - recurso provido. A convenção e uma lei interna do condomínio, ato normativo que obriga a todos os condôminos ou não. Pretensão do autor de ter posse exclusiva na garagem contrariando o disposto na convenção. Inadmissibilidade. No condomínio horizontal ou condomínio em edifícios, regido pela lei n. 4.591/64, o condômino não pode usucapir área comum . O próprio art. 3o. Da mencionada lei estabelece que são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino as partes comuns. Os atos de mera tolerância não induzem posse, consoante edita o art. 497 do cc. A posse do autor e precária, porque viola o disposto na convenção e na lei n. 4.591/64. Não se pode falar em direito adquirido a posse, quando esta tem caráter precário. O direito adquirido se caracteriza pela incorporação do bem ao patrimônio da pessoa, o que inocorre no caso em pauta. Apelação cível 0089222-6 - Curitiba - 7a vara cível - ac. 6553 juiz conv. Lauro laertes de oliveira - primeira câmara cível - revisor: juiz conv. Antonio Renato Strapasson unanime - julg: 30/04/96 - dj: 10/05/96
Condomínio - condômino que se apossa de área comum e ai constrói, com fundamento em que tal área somente permite acesso através de sua Unidade autônoma e somente pode ser utilizada por ele. Ilegalidade. Área de uso comum, destinada a aeração e a insolação. Procedência da Ação proposta pelo condomínio contra o condômino. Recurso Extraordinário do condomínio conhecido e provido, prejudicado o do Condomino. Publicação dj data-22-10-76 pg-***** rtj vol-00080-03 pp-00851 relator(a) min. Rodrigues alckmin STF.
Ação de manutenção de posse movida por casal condômino, contra o condomínio do edifício, porque o sindico não permite que empregada domestica do condômino utilize as piscinas do condomínio, do que resultaria a inviabilidade do uso da piscina infantil, pelo filho menor do casal autor. Lei n. 4591, de 1964, arts. 19 e 22, parágrafo 1., letra "e"; constituição, art. 153, parágrafo 1. E 22. Clausulas convencionais do condomínio, acerca do uso das piscinas, relativamente aos condôminos, seus familiares e empregados. Restrição impugnada constante de clausula convencional, que não se refere aos condomínios, mas a uso de partes comuns por terceiros. Estabelecendo-se a disciplina, no interesse dos condôminos, por todos ha de ser respeitada, sem que o procedimento em contrario de qualquer deles se possa autorizar, com invocações aos princípios da igualdade e da propriedade. Quanto a extensão do uso das piscinas a terceiros, inclusive visitantes e serviçais, nada impedira, desde que nisso convenham os condôminos, alterando, assim, clausulas da convenção de condomínio. Não cabe, em recurso extraordinário, reexaminar o conteúdo das clausulas convencionais, a teor da sumula 454. Afastada a questão constitucional, o recurso extraordinário não pode ser admitido, no caso, em face dos óbices do art. 325, incisos viii e v, letra "c", do regimento do stf. Agravo regimental desprovido. Publicação dj data-07-10-83 pg-15426 ement vol-01311-02 pg-00259relator(a) min. Neri da silveira 08/06/1982 - primeira turma stf
CONDOMÍNIO - DIREITO DE VIZINHANÇA
Área comum - antena de radioamador. A cobertura do edifício e' coisa comum. Sua utilização para colocação de antena de radioamador configura uso anormal, dependente da concordância unanime dos condôminos. Voto vencido: entendo que na espécie cabe autorizar a utilização, por condômino ou morador de edifício em condomínio, de sua parte comum (terraço), que e' lugar apropriado para a instalação de antena de aparelho de transmissão e recepção de radio amador, uma vez que ha' autorização e enquadramento nas especificações técnicas e exigências do dentel. Juiz: Itamar Barbalho TARJ embargos infringentes na apelação cível número do processo: 1988.005.55591 órgão julgador: segundo grupo votação : por maioria Carlos Motta julgado em 22/11/1988
DIREITO DE VIZINHANCA
ACAO DE PRECEITO COMINATORIO
Antena de radio amador - local inapropriado. Instalação de antena de radio amador. Incomodo a um dos moradores. Local inapropriado. Repulsa de todos os proprietários. Licença significa habilitação técnica e não autorização para a instalação onde entender. Voto vencido: cabe autorizar-se a utilização, por condômino ou morador de edifício em condomínio, de sua parte comum ('terraço'), 'que e' o lugar próprio para a instalação de antena' de aparelho de transmissão e recepção de radio amador, desde que haja a autorização e enquadramento nas especificações técnicas e exigências do dentel. Juiz: Itamar Barbalho TARJ apelação cível número do processo: 1988.001.72686 órgão julgador: terceira câmara votação : por maioria João Wehbi Dib julgado em 17/11/1988
SOLUÇÃO DE CONFLITOS, PENALIDADES E MEDIDAS JUDICIAIS
Ao longo deste trabalho, vimos como são infindáveis as hipóteses de conflitos e desavenças nos condomínios, em decorrência da não observância das normas condominiais, tanto na utilização da área comum quanto na da área privativa.
Se estes conflitos não forem solucionados, e se as normas não forem cumpridas, a vida em condomínio se tornará absolutamente insuportável.
Examinaremos a seguir as possíveis soluções e os dispositivos a disposição do condomínio para que se façam cumprir as suas regras.
6.1) SOLUÇÃO AMIGÁVEL
O condomínio em edifícios é uma instituição peculiar. As relações entre os condôminos, seus direitos e obrigações apresentam, por conseguinte, características também peculiares, em função da natureza deste tipo de propriedade.
O Síndico hoje é um, amanhã será outro. As empresas que prestam serviço para o condomínio também. Seus funcionários, a mesma coisa. No entanto, os condôminos terão de conviver entre si por um longo período de tempo. Às vezes, durante toda uma vida.
Como toda relação duradoura, o primeiro caminho na solução de problemas deve ser a conversa. A solução amigável. Espera-se, pelo menos em princípio, que o ser humano civilizado tenha condições de se entender com o seu semelhante. Se assim não for, melhor voltarmos aos primórdios da nossa espécie, antes do surgimento do “ homo sapiens”.
Nos dias de hoje, todos estão estressados. São problemas no trabalho, contas para pagar (cujo saldo bancário no final do mês nem sempre é suficiente ), trânsito infernal, problemas de saúde, enfim, a pressão da vida moderna sobre o ser humano é contínua e poucas são as válvulas de escape. Quando menos se espera, a pessoa “estoura”. Descarrega seus problemas e frustrações onde lhe parece mais fácil. Uns praticam esportes, outros fazem meditação, alguns direcionam a energia para um hobby. Outros, no entanto, descontam em casa. Melhor dizendo, em seu apartamento. Que, por sua vez, situa-se num condomínio.
Na maioria das vezes, uma conversa resolve. O vizinho incomodado com o barulho comunica o outro, que entende a situação e diminui o volume da TV. O Síndico chama o morador para uma palavrinha, e o lembra de que seu filho não pode andar de skate no pátio do edifício . E assim por diante.
A primeira vista, pode parecer que o número de casos envolvendo conflitos nos condomínios e que vão parar na justiça é enorme. Realmente o é. No entanto, se considerarmos a coisa sob o ponto de vista estatístico, descobriremos que o número não é tão grande assim. Quantas pessoas no Brasil moram em condomínios ? Segundo o último censo do IBGE, aproximadamente 12.722.876 ( IBGE - SENSO 2000). Levando-se em conta este dado, e considerando que o condomínio é um caldeirão potencial de conflitos, o número de casos que precisam do poder judiciário para serem solucionados é muito pequeno.
Ocorre que a sociedade, para ser organizada, precisa de comandos normativos. Precisa de Leis. Não pode contar somente com o bom senso das pessoas e com a natureza do ser humano. As Leis mantém a harmonia e a traquilidade social. De outra forma, teríamos a anarquia e, conseqüentemente, o caos. No condomínio é a mesma coisa. A “sociedade condominial” possui normas e as respectivas penalidades em caso de descumprimento.
ADVERTÊNCIAS E MULTAS
Na convenção ou no regulamento interno deve estar previsto, para o condômino infrator dos dispositivos legais, convencionais ou regulamentares, o recebimento de uma advertência e/ou o pagamento de multa pecuniária. Em geral, a infração sujeita o condômino a uma primeira advertência e, na reincidência, ao pagamento de uma multa. No entanto, há casos nos quais a lavratura da multa poderá ser imposta de imediato, sem a necessidade de envio de advertência prévia.
Sobre a questão da multa, diz a Lei 4591/64:
Art.10 - É defeso a qualquer condômino:
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único - Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno;
Da análise dos artigos supracitados, infere-se que é perfeitamente lícita a imposição de multa ao condômino infrator, obviamente desde que prevista na Lei, convenção ou regulamento interno. Esta multa é lavrada pelo Síndico, em nome do condomínio. Se o multado se negar a pagá-la, poderá o condomínio ingressar com ação executiva, para cobrá-la em juízo.
Casos há em que o condômino se nega a pagar a multa, por entender não ter cometido a infração. Tendo em vista que o nosso ordenamento jurídico consagra constitucionalmente o chamado “princípio do contraditório e da ampla defesa”, não poderia ser diferente no caso dos condomínios. Nestes casos, a Lei 4591/64 apresenta a seguinte solução, em seu artigo 22.:
§ 3º - A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
Praticamente todas as convenções de condomínio contém cláusulas neste sentido. Assim, o condômino que for multado e entender que a penalidade imposta foi injusta, poderá requerer a convocação de Assembléia geral, na qual os demais condôminos decidirão. Funcionará a Assembléia como verdadeiro “poder judiciário interno”, ouvindo os argumentos das partes e dando a multa como válida ou cancelada.
Caso a assembléia ratifique a multa aplicada, entendendo-a como válida e ainda assim o condômino discorde, poderá recorrer às vias judiciais. Caberá, então, ao Juiz, analisar os fatos e decidir pela validade ou não da multa, de acordo com as provas apresentadas pelas partes.
Além da multa pecuniária, a Lei 4591/64, nos artigos citados acima, manda o infrator “desfazer a obra ou abster-se do ato” e reforça o disposto no artigo 159 do Código Civil pátrio, base da responsabilidade civil, que determina : “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. “Assim, o infrator ficará sujeito não só à multa, de caráter punitivo, mas também a eventual indenização, de caráter compensatório, além de ser obrigado a retornar as coisas ao “status quo ante”.
Vale lembrar que, em caso de omissão do Síndico, qualquer morador está autorizado a tomar as medidas necessárias para coibir o ato nocivo à comunidade, conforme reza o parágrafo único do artigo 21 da Lei.
Finalmente, o infrator poderá ser responsabilizado criminalmente, se do ato ou omissão decorrer infração a algum tipo penal. É o caso, por exemplo, de morador que coloca vaso no peitoril da janela, vindo o mesmo a cair e atingir um outro morador que estava no térreo do edifício, que vem a falecer. Poderá ser indiciado e responder por homicídio.
PROCEDIMENTOS JUDICIAIS
Esgotadas as vias internas de solução, restará a via judicial para coibir os atos ou omissões de condôminos que sejam prejudiciais à vida condominial ou a determinado morador. Dependendo do caso a ação será proposta pelo condomínio, representado pelo Síndico, ou pelo condômino prejudicado.
Em geral, o procedimento a ser seguido será a ação ordinária de caráter cominatório, solicitando-se ao Juiz que estabeleça uma multa diária contra o infrator, multa esta que será revertida em benefício do condomínio. Assim, por exemplo, esta será a ação para fazer cessar atividades nocivas, desembaraçar áreas comuns indevidamente ocupadas, obrigar a reparação de vazamentos, etc.
O procedimento cível não anula o criminal, para os casos de infração à legislação penal. É o caso, por exemplo, da perturbação do trabalho ou sossego alheio (artigo 42 da Lei das Contravenções penais), que pode condenar o infrator a pena de prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.
EXCLUSÃO DO CONDÔMINO NOCIVO
Questão sempre levantada por condôminos é a possibilidade de expulsão do condômino nocivo. Foram lavradas advertências, multas, ações judiciais tramitaram na justiça, e nada do morador se comportar adequadamente. Brevemente, passemos a analisar esta questão
DIREITO COMPARADO
Alguns países contém dispositivos legais que permitem, em determinados casos, a exclusão do morador nocivo à vida condominial. É o caso, por exemplo, da Argentina. A legislação daquele país permite a exclusão de inquilinos de comportamento nocivo. Na Espanha, o juiz pode determinar que o proprietário fique privado do uso de sua unidade por um prazo de até dois anos. Na Alemanha, Suíça e México admite-se a exclusão definitiva do condômino nocivo.
Em todos os casos, existe todo um procedimento a ser seguido, com notificações, assembléias , etc., de modo a permitir a defesa por parte do condômino. No entanto, observados certos comportamentos e seguidas determinadas formalidades, permite-se a exclusão.
SITUAÇÃO ATUAL NO BRASIL
No Brasil, não existe previsão legal para exclusão do condômino nocivo. Grande parte da doutrina clama por uma Lei mais moderna, que preveja esta possibilidade. Argumentam que o nosso direito consagrou o direito de propriedade como algo quase inabalável, deixando em segundo plano, neste aspecto, as normas de boa vizinhança, e prejudicando os (bons) moradores em condomínios.
A jurisprudência ainda engatinha nesta questão. J. Nascimento Franco cita um caso, que tramitou na 24a Vara Cível de São Paulo, no qual o Juiz, atendendo ao requerido pelo Síndico em processo de interdição de uso de unidade autônoma, determinou a mudança imediata, sob pena de desalojamento por via policial, de inquilino que, violando a Convenção de Condomínio, perturbava a tranqüilidade e a moralidade do edifício.
Esta decisão, da qual não se tem notícias de casos semelhantes, pode ser o início de uma mudança benéfica aos moradores em condomínio, na medida em que abre precedentes para outras semelhantes.
COMENTÁRIOS AO NOVO CÓDIGO CIVIL
O novo Código Civil trouxe poucas inovações quanto ao uso das unidades autônomas e áreas comuns. Aspectos importantes, reclamados pela experiência prática, ficaram de fora. Os artigos mais relacionados a nosso trabalho são os de número 1335 e 1336, que transcrevemos abaixo:
Art. 1.335. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal ou na forma prescrita na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a V, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.336. O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo das suas contribuições, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo das suas contribuições, até ulterior deliberação da assembléia.
Percebe-se, pela leitura do artigo 1.335 e seu parágrafo segundo, que o legislador dificultou a imposição de multas aos condôminos, já que exige, em caso de omissão da convenção, o voto de 2/3 dos condôminos , reunidos em Assembléia Geral, para deliberação sobre a cobrança da multa. Além disso, invadiu a esfera privada do condomínio, estabelecendo um teto para o valor da multa, correspondente a 5 vezes a contribuição mensal do condômino infrator. A situação fica ainda mais confusa, pois no artigo 1336 consta a necessidade de ¾ dos condôminos para deliberar sobre a imposição de multa ao condômino que “ reiteradamente não cumpre com seus deveres perante o condomínio”.
Com relação ao parágrafo único do mesmo artigo, parece ter havido um princípio de intenção de se criar um mecanismo para exclusão do condômino nocivo, já que este poderá pagar multa no valor de 10 vezes a sua contribuição., o que poderia acarretar a situação de o condômino ser multado reiteradas vezes, até chegar num ponto em que o apartamento valeria menos do que as multas devidas. Por outro lado, seguindo este raciocínio, pode-se entender que basta ser rico para não correr o risco de ser excluído. Se pagar a multa, tudo resolvido. E, do ponto de vista do condomínio, o dinheiro compra tudo. O condomínio ficará com um elevado saldo de caixa, receberá uma excelente compensação financeira por ter que tolerar o morador insuportável.
Como se vê, embora tenhamos evoluído, estamos longe da situação ideal. Caberá à doutrina e a jurisprudência o trabalho de tentar adequar as normas à realidade atual.
9. CONCLUSÃO
O condomínio residencial é, sem sombra de dúvidas, um inesgotável caldeirão de conflitos, os quais permanecem latentes e que podem ou não vir à tona. Tal fato decorre de sua característica comunitária, já que em qualquer agrupamento de pessoas lidamos com temperamentos diversos, níveis diferentes de educação e, conseqüentemente, opiniões conflitantes.
O ser humano não nasceu sabendo viver em sociedade. Ao longo da história, percebemos uma evolução gradual deste aprendizado, através de erros e acertos que foram sendo cometidos por nossos ancestrais, o que possibilitou o surgimento das civilizações organizadas, através de regras jurídicas e morais que devem ser seguidas por todos.
Tal como na evolução histórica da civilização, é necessário aprender a conviver em condomínios. As pessoas que fazem parte das relações jurídicas condominiais precisam conhecer seus direitos, suas obrigações e, em especial, não se esquecer de que os seus direitos pessoais encontram limites nos mesmos direitos dos demais condôminos. Trata-se de verdadeiro exercício de cidadania e, como qualquer exercício, leva-se tempo até que sejam atingidos os resultados almejados.
Este trabalho procurou explorar os aspectos legais que envolvem as complexas relações de convivência entre os condôminos, sintetizando seus principais direitos e obrigações, de maneira que seja possível alcançar a harmonia dentro deste tipo de comunidade
10. BIBLIOGRAFIA
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